COSA ASSICURA:
DUAL Title no problem mitiga l’impatto economico e finanziario legato a rischi legali del titolo di proprietà o che possano ridurre, in tutto o in parte, il godimento dei beni immobili. Dopo l’acquisto di un immobile possono infatti sorgere problemi, non noti all’acquisto, relativi a:
– Titoli edilizi
– Permessi necessari per la costruzione e/o la modifica di un edificio
– Temi urbanistici (es: l’immobile non è conforme alla destinazione urbanistica della zona)
– Accesso e/o servitù (es: l’immobile non gode di adeguato accesso alla via pubblica e/o delle necessarie servitu’ per l’uso preposto)
– Titolarità e diritti di terzi (es:il reale proprietario o titolare del diritto reale è un soggetto diverso dal venditore)
– Confini (es: i confini fisici del terreno e/o dell’immobile non sono corretti)
In particolare, la polizza:
- protegge la commercializzazione di beni immobili
- agevola la possibilità di ottenere un finanziamento bancario.
DUAL Title no problem include inoltre le seguenti garanzie: - perdite derivanti:
– dall’esistenza di gravami
– dall’esistenza di prelazioni
– dall’invalidità/inefficacia del titolo di proprietà
– dal difetto del titolo di proprietà dei precedenti venditori
– dall’espropriazione
– dalla violazione dei confini
– dalle limitazioni di accesso
– dalla limitazione del diritto reale - tutela degli interessi dei creditori ipotecari beneficiari della polizza.
GRAVAMI
PERDITE derivanti dall’esistenza di GRAVAMI sulla PROPRIETÀ non noti al momento del ROGITO NOTARILE. La garanzia non include i gravami noti e/o indicati nei DOCUMENTI DI DUE DILIGENCE.
PRELAZIONE
PERDITE derivanti dall’esistenza e dall’esercizio da parte di un terzo di un accordo giuridicamente vincolante che compromette o limita la titolarità della PROPRIETÀ dell’ASSICURATO, inclusa, ma non limitata, l’opzione o la prelazione per acquisire una parte o la totalità della PROPRIETÀ, ove la stessa sia esercitata.
INVALIDITÀ / INEFFICACIA DEL TITOLO DI PROPRIETÀ
PERDITE derivanti da invalidità o inefficacia accertata del titolo di proprietà dell’ASSICURATO per:
– VENDITORE non regolarmente costituito e validamente esistente secondo le leggi della giurisdizione in cui il VENDITORE ha dichiarato di essere costituito;
– assenza di tutte le autorizzazioni e/o dei consensi necessari per il trasferimento dei diritti reali sull’immobile che non sono stati validamente acquisiti dal VENDITORE;
– falsificazione di atti, frode, indebita influenza, coercizione, incapacità o sostituzione di persona da parte del VENDITORE o di terzi all’insaputa dell’ASSICURATO;
– revoca o invalidità od inefficacia della procura utilizzata dal VENDITORE per eseguire il ROGITO NOTARILE perché il mandante non aveva la capacità naturale o le necessarie autorizzazioni dagli organi societari per concedere la procura o quest’ultima è stata revocata;
– ROGITO NOTARILE non vincolante o esecutivo nei confronti del VENDITORE;
– invalidità o inefficacia della pubblicità immobiliare del titolo di proprietà presso la competente CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI.
DIFETTO DEL TITOLO DI PROPRIETÀ DEI PRECEDENTI VENDITORI
PERDITE derivanti da invalidità o inefficacia accertata del titolo di proprietà dell’ASSICURATO perché:
– il documento attestante la PROPRIETÀ del VENDITORE non è stato correttamente registrato, firmato, completato e/o eseguito;
– la persona fisica o giuridica che ha venduto la PROPRIETÀ al VENDITORE, o ad un precedente proprietario, ha utilizzato una procura
per trasferire la PROPRIETÀ che è stata revocata oppure ritenuta legalmente invalida od inefficace oppure la persona che ha rilasciato la
procura non aveva la capacità naturale o le necessarie autorizzazioni dagli organi societari per rilasciarla.
ESPROPRIAZIONE
PERDITE derivanti da un processo di espropriazione forzata, di cui l’ASSICURATO non abbia conoscenza e che interessa la PROPRIETÀ. Tale
procedimento deve essere stato avviato prima della data di decorrenza della POLIZZA da un’autorità locale od un’altra autorità competente e che è progredito fino ad una fase in cui l’autorità competente è legalmente in grado di acquisire il diritto di proprietà od altro diritto reale su di una parte o su tutta la PROPRIETÀ e tale acquisizione pregiudica la titolarità della PROPRIETÀ dell’ASSICURATO.
VIOLAZIONE DEI CONFINI
PERDITE derivanti da controversia promossa dai vicini dopo l’inizio del PERIODO DI ASSICURAZIONE in merito alla posizione delle strutture di confine od alla
violazione di confini, purché gli eventi (posizionamento delle strutture o violazione di confini) siano stati commessi in data antecedente la decorrenza della POLIZZA.
LIMITAZIONI DI ACCESSO
PERDITE derivanti dall’assenza di servitù o servitù adeguate necessaria ad utilizzare legalmente l’accesso esistente (veicolare e/o pedonale) alla
PROPRIETÀ.
LIMITAZIONE DEL DIRITTO REALE
A seguito di un EVENTO ASSICURATO sono coperte le PERDITE conseguenti a:
– impossibilità di commercializzare validamente il diritto reale sulla PROPRIETÀ;
– impossibilità da parte dell’ASSICURATO di ottenere, direttamente o indirettamente, il diritto reale
CREDITORE IPOTECARIO
Qualsiasi comportamento di un ASSICURATO che invalidi o vizi la copertura fornita dalla presente POLIZZA non pregiudicherà gli interessi di alcun creditore ipotecario beneficiario della presente POLIZZA.
BENEFICIARI DELLA POLIZZA:
I beneficiari di DUAL Title no problem sono i soggetti che hanno acquistato l’immobile, nonché gli istituti di credito che ne abbiano finanziato l’acquisto.
DURATA DELLA POLIZZA:
La durata del contratto di assicurazione è di 10 anni a partire dalla data del rogito.
PERDITE COPERTE:
- Tutti i costi e le spese sostenute dall’assicurato per investigazione e difesa
- Obblighi di risarcimento del danno, costi e spese sopportate da un terzo in conseguenza di sentenza o lodo arbitrale
- Diminuzione del valore della proprietà in conseguenza del sinistro
- Costi di rispristino, rettifica, demolizione in conseguenza del sinistro
ESCLUSIONI:
- Invalidità o difformità dei titoli edilizi od urbanistici (assicurabile in forma TAILOR MADE)
- Violazione della legge penale (assicurabile in forma TAILOR MADE)
- Difetti strutturali, ambientali, incendio, inondazione
- Violazione della legge fiscale e tributaria (salvo contributi prima casa)
- Fallimento, insolvenza o crisi di impresa (assicurabile in forma TAILOR MADE)
- Lucro cessante (assicurabile in forma TAILOR MADE)
- Danno non patrimoniale
CASI CONCRETI:
Atto simulato dei venditori
L’atto simulato dei venditori, non è una fattispecie illegale e prassi relativamente comune.
La dichiarazione di simulazione viene trascritta prima che venga trascritto ilrogito notarile da parte del terzo acquirente
vedere nel link il servizio delle IENE dove spiega un caso concreto:
https://www.iene.mediaset.it/video/viviani-vuoi-comprare-una-casa-attenzione-_1361779.shtml
(Fonte: Le Iene, servizio «Vuoi comprare una casa? Attenzione!» – 08 dicembre 2024)
Acquisto di immobile parzialmente costruito su terreni di proprietà dei vicini (ma scoperto successivamente)
• Condominio costruito recentemente
• Vengono venduti all’asta i terreni confinanti
• Il nuovo proprietario dei terreni sostiene che il condominio sia stato parzialmente costruito sui suoi terreni ed intenta causa
Vincoli apposti su un immobile a seguito di precedente trasferimento
• Normalmente la ricostruzione della catena di titolarità dell’immobile e delle potenziali trascrizioni pregiudizievoli riguarda gli ultimi 20 anni della storia dell’immobile
• Non è però infrequente che esistano dei vincoli apposti precedentemente e che possano ancora avere rilevanza sul trasferimento in oggetto
• Nel caso di specie vi era un ente religioso che cedeva un terreno nel 1972, specificando che sullo stesso poteva solo essere costruita una stalla. In caso di violazione, il terreno avrebbe dovuto essere restituito all’ente religioso
• Su quel terreno veniva poi costruito un ente commerciale che veniva poi acquistato da un soggetto terzo ed ignaro delle condizioni apposte a trasferimenti precedenti